FAQ

Sì, puoi vendere. Serve recuperare il fascicolo dell’atto di vendita presso il Notaio che si occupò di stipulare il rogito oppure richiederlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Questa domanda avrebbe molteplici risposte. Possiamo, in generale, indicare che:

Non si paga nessuna tassa nel caso in cui la casa è intestata a persona fisica e sono trascorsi più di 5 anni tra la data di acquisto e quella di vendita;

• Non si paga alcuna tassa nel caso in cui la casa è intestata a persona fisica e sono trascorsi anche meno di 5 anni a patto che il proprietario abbia vissuto più della metà del tempo, in cui è stato proprietario, nella casa che intende vendere;
• Non si paga nessuna tassa per vendere un immobile ricevuto per successione legittima se eredi di legittimi (per altri casi possono esserci imposte che variano in ordine al legame di parentela).
• Una persona fisica paga tasse di “plusvalenza” nel caso in cui venda un immobile acquistato da meno di 5 anni ed in cui non abbia vissuto almeno un giorno in più della meta del periodo di proprietà.

 

L’ imposta di plusvalenza può essere pagata, direttamente al notaio, come imposta sostitutiva pari al 26% calcolato sul maggior valore realizzato dalla vendita della casa ed il valore cui era stato acquistato l’immobile.

Il valore differenziale da tassare può essere diminuito grazie alle fatture sostenute per la ristrutturazione e per l’acquisto dei materiali.

Oppure il calcolo delle imposte può essere pagato con le aliquote ordinarie Irpef in dichiarazione dei redditi.

Le imposte, tasse e parcelle notarili, in Italia, sono a carico dell’acquirente fatto salvo eventuali costi, per legge, a carico del venditore quali, ad esempio, l’accettazione tacita di eredità per un bene ereditato, oppure, l’imposta di plusvalenza derivante da una vendita nei primi 5 anni di possesso.

Ogni agenzia può avere diverse modalità di gestione della propria attività ma, concretamente, la maggior parte dei professionisti immobiliari non richiedono alcun tipo di indennizzo o rimborso spese per le attività svolte nella commercializzazione della casa.

Pubblicità, foto e video professionali, annunci a pagamento su portali, promozioni su riviste o stampati ad hoc sono attività indispensabili oggi per ottimizzare il valore di vendita riducendo i tempi. Tuttavia, se l’immobile non venisse venduto, in questo caso il proprietario di casa non avrà costi da corrispondere per l’attività del professionista.

Nel caso in cui, invece, la casa fosse venduta, il proprietario dovrà corrispondere, all’agenzia immobiliare, il compenso precedentemente convenuto insieme.
L’importo del compenso pattuito può variare molto in ordine al tipo di servizio offerto dall’Agenzia e sulla base della sua reputazione, sulla base del tipo di immobile, della zona in cui si trova e del valore di vendita della casa.

Possiamo tuttavia indicare che, sul mercato, si trovano operatori immobiliari le cui richieste sono comprese tra 1% e 5% del prezzo di vendita.

Rispondere a questa domanda non è semplice e non può prevedere sempre una risposta univoca. Immobili molto ricercati sul mercato per via dell’elevata richiesta di acquisto sono venduti in tempi più brevi cosi come le case di particolare appeal per la loro ubicazione strategica oppure per la bellezza del palazzo.

In altri casi, la vendita della casa può comportare tempi più lunghi, specialmente se per il tipo di casa ci fosse poca domanda oppure vi fossero penalizzazioni date da esposizioni con affacci molto infelici oppure zona con particolari problemi di sicurezza.

Generalmente, un immobile a prezzo di mercato corretto viene venduto in tre o quattro mesi mentre i tempi si allungano decisamente se la richiesta è fuori mercato.
I tempi, in questo caso, si allungano ma difficilmente il motivo è che il venditore riesce con più tempo a realizzare un prezzo migliore ma spesso perché, con il tempo, la proprietà si rivede e porta la richiesta per l’immobile ad una cifra giusta. Tutti i mesi prima, quindi, sono spesso persi perché il proprietario non è convinto dell’effettivo valore della sua.

Non “cambia valore” a seconda di chi la stima. E’ possibile che, un’agenzia, conosca meglio di altre il mercato specifico della zona oppure che l’agenzia che valutato maggiormente la casa, in realtà, lo abbia fatto per stimolare il proprietario ad affidare loro la vendita dell’immobile.

In alcuni casi, un’agenzia potrebbe già essere in contatto con alcuni clienti particolarmente in target per la casa e per questo conta di poterla vendere anche a di più del valore di mercato.

Nei casi, invece, di una stima troppo bassa rispetto alle altre stime ricevute è possibile:

• Essersi imbattuti in un errore dettato dalla poca competenza dell’agente immobiliare;
• Esserci una scarsa conoscenza del mercato di riferimento
• Che l’agente sia stato l’unico essere l’unico ad aver dato un valore corretto.

La metratura commerciale è costituita attraverso la valorizzazione della metratura della casa, dei balconi o terrazzi, delle pertinenze e anche dai muri interni e perimetrali.

Il calcolo prevede la somma tra:

• Metratura interna alla casa calpestabile
• Metratura prodotta dai muri interni alla casa che dividono le stanze
• Il 50% della metratura dei muri perimetrali esterni della casa
• Dal 30% al 50% della metratura di balconi o terrazzi, variabile poiché variabili possono essere la vista ed il godimento degli spazi esterni.
• Dal 30% delle pertinenze quali cantina o solaio.

Esistono alcune linee guida che indicano fasce di riferimento espresse in euro/mq.

Questi dati sono ricavati da compravendite effettive ma, purtroppo, prevedono una forbice tra il valore minimo e quello massimo davvero molto significativa.

I motivi sono legati alla grande quantità di dettagli che influenzano i valori di un immobile per cui, anche se si trova nello stesso palazzo, un’altra casa può avere un  valore  significativamente diverso.

Per tale motivo, questi parametri sono poco utili e non fruibili come elementi attendibili.

Non esistono per gli immobili, i valori previsti, ad esempio, per i titoli in borsa, di cui si ha certezza del valore in qualunque momento.

Non è facile dare una risposta univoca a questa domanda. In generale, una casa con una ristrutturazione totale, datata al massimo 4/5 anni, ha un valore decisamente superiore rispetto ad una casa da ristrutturare.

Molto dipende anche dai materiali utilizzati, dalle finiture e da come la casa è tenuta.

Per ristrutturazioni che hanno oltre i 20 anni è meno probabile realizzare un valore molto superiore ad una casa da rifare.

In alcuni casi, se l’immobile è particolarmente vissuto e non ha subito nessuna manutenzione può capitare che la valutazione sia quasi uguale a quella di una casa da ristrutturare.